Verhuist u voor het eerst naar een huurwoning? Als huurder is het belangrijk uw rechten en plichten te kennen. Ontdek met de-huurwaarborg.be de rechten van huurders in België en de verplichtingen van verhuurders tegenover huurders.
Rechten van de huurders en het huurcontract
Wanneer u op zoek bent naar een huurwoning in België, moet u weten dat verhuurders verplicht zijn de huurprijs en de servicekosten in hun advertentie te vermelden. Als u tevreden bent met alle informatie in de advertentie en de accommodatie, heeft u twee opties. U kunt ervoor kiezen om direct een huurovereenkomst voor het hoofdverblijf te tekenen of een huurbelofte af te leggen.
Let op: u moet vooraf toestemming krijgen van de verhuurder om uw woning als hoofdverblijfplaats aan te merken.
De huurovereenkomst valt onder de Wet Huurovereenkomsten. Deze wet omschrijft niet alleen de rechten van huurders in België, maar ook de verplichtingen van verhuurders tegenover huurders. U vindt dus alle informatie over de woning in uw huurovereenkomst. Zo worden bijvoorbeeld het bedrag van de huur en de kosten, details over de in acht te nemen opzegtermijn, de duur van de huurovereenkomst, de staat van de accommodatie en de huurgarantie vermeld. Dit document moet dus zorgvuldig worden gelezen voordat het wordt ondertekend en vervolgens worden bewaard zolang het geldig is.
Goed om te weten: zodra u uw huurcontract hebt ondertekend, moet u een afspraak maken met uw gemeente om uw gezinssamenstelling en adres in te vullen. Deze twee stappen zijn verplicht in België.
Registratie van het huurcontract
In het kader van de rechten van de huurders is de registratie van het huurcontract een verplichte en essentiële stap. Deze stap maakt de legalisatie van het contract mogelijk. Dit verplicht de eigenaar en de huurder om de voorwaarden van het contract na te leven.
In Wallonië
In het Waalse Gewest heeft de verhuurder na de ondertekening van het huurcontract twee maanden de tijd om het contract te laten registreren. Om na te gaan of dit is gebeurd, kan de huurder een verzoek indienen bij het bevoegde bureau voor juridische zekerheid.
Als de registratie niet heeft plaatsgevonden, biedt de wet op de huurders in het Waalse Gewest verschillende mogelijkheden:
- De huurder kan beginnen door de verhuurder een ingebrekestelling te sturen per aangetekende brief met ontvangstbevestiging binnen een maand.
- Als de ingebrekestelling niet heeft gewerkt, kan de huurder ervoor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen. Dit kan gebeuren zonder kennisgeving of compensatie.
- Als de huurder besluit in de woning te blijven, is geen huurindexering toegestaan. Tenzij het gaat om een vermindering van de huur of de woning van een ander type is dan een woning, zoals bijvoorbeeld een stacaravan of caravan.
Wist je dat? Vanwege de inflatie hebben de regeringen van de verschillende regio’s nieuwe beperkingen op de huurindexering ingevoerd.
In Brussel
De Brusselse Huisvestingscode bepaalt dat een verhuurder twee maanden de tijd heeft om een huurcontract te registreren nadat het contract is afgesloten. Als dit binnen deze termijn gebeurt, is het geheel gratis. Zo niet, dan moet de verhuurder een boete betalen. Het is echter altijd raadzaam om bij een kantoor na te gaan of de registratie heeft plaatsgevonden. Als de verhuurder de huurovereenkomst niet heeft ondertekend, moet de huurder een ingebrekestelling sturen. Als de situatie ongewijzigd blijft en de huurder minder dan twee maanden in de flat woont, kan hij of zij de flat zonder opzegtermijn of schadevergoeding verlaten.
Opzegtermijnen voor huurders
Indien een verhuurder niet wil dat de huurovereenkomst wordt verlengd, is hij verplicht de huurder een aangetekende brief met ontvangstbevestiging te sturen om er afstand van te doen. Deze brief moet dan uitdrukkelijk de wens tot opzegging vermelden, alsmede de duur van de huuropzegging. Bovendien moet het binnen een bepaalde wettelijke termijn worden verzonden, afhankelijk van het type huurovereenkomst in kwestie:
Huurcontract | Opzegtermijn |
Huurcontract van maximaal 3 jaar | 3 maanden voor het einde van het huurcontract |
9 jaar huur | 6 maanden voor het einde van het huurcontract |
In het geval van een huurovereenkomst van korte duur (minder dan 3 jaar), wordt de overeenkomst, indien de verhuurder de teruggavetermijn niet in acht neemt, automatisch heringedeeld als een huurovereenkomst van 9 jaar. Indien de huurovereenkomst een looptijd heeft van 9 jaar en de termijn niet wordt nageleefd, wordt de overeenkomst stilzwijgend verlengd met 3 jaar.
Huurgarantie
De huurgarantie is geen wettelijke verplichting in België. Het kan echter contractueel verplicht worden wanneer de verhuurder het eist in het huurcontract. In dit geval heeft elk Gewest, afhankelijk van het type huurgarantie, een maximumbedrag vastgesteld dat een verhuurder mag eisen:
Régio | Maximumbedrag huurgarantie | |
Bankgarantie | Geblokkeerde rekening | |
Wallonie | 3 maanden | 2 maanden |
Brussel | 3 maanden | 2 maanden |
Vllaanderen | 3 maanden | 3 maanden |
Naast de huurwaarborg kan een verhuurder zijn huurder vragen een borg te stellen. De borg verbindt zich ertoe de huur en de lasten te betalen indien de huurder niet betaalt. De borg verbindt zich er ook toe eventuele reparaties te financieren die aan het einde van het huurcontract nodig zijn.
Let op: als u wettelijk samenwoont, bent u samen verantwoordelijk voor de correcte betaling van de huurgarantie en de huurkosten van het gehuurde.
Rechten van huurders bij ongezonde huisvesting
Een van de rechten van huurders is het recht op een schoon en gezond huis. Zo zal een woning als ongeschikt voor bewoning worden beschouwd als deze niet voldoet aan de eisen van de regionale huisvestingscodes in België.
Zo gelden in Wallonië en Brussel de volgende criteria voor ongezonde huisvesting:
- Slechte verzegeling van het pand,
- Verslechtering van de gas- en elektrische installaties,
- Algemene verslechtering van het pand met bijvoorbeeld schimmelvorming,
- Slechte werking van het ventilatiesysteem.
Indien een van deze elementen door de huurder wordt aangetroffen, heeft hij het recht de verhuurder te verzoeken dit te herstellen. Daartoe moet de huurder dit verzoek per aangetekende brief met ontvangstbevestiging aan de verhuurder sturen. Als de verhuurder geen actie onderneemt, kan de huurder zich tot de rechter wenden.
Hulp bij huisvesting
Afhankelijk van uw situatie en de regio waarin u woont, kunt u recht hebben op bepaalde huursubsidies. Deze zijn door de drie gewesten opgezet om huurders in financiële moeilijkheden te helpen hun huur te betalen, hun huurwaarborg te betalen of te verhuizen als hun huidige woning ongeschikt of ongezond is.
De belangrijkste voorwaarden voor de toekenning van deze steun zijn meerderjarigheid of geëmancipeerde minderjarigheid en een laag inkomen. De huursubsidie wordt betaald in maandelijkse termijnen van een bedrag dat wordt berekend volgens uw situatie of in een bedrag ineens, of in één keer.
Rechten van de huurders bij verkoop
Als de eigenaar van een gehuurd pand het wil verkopen, moet hij of zij de huurder daarvan in kennis stellen. De huurder kan dan een bod doen om het pand te kopen als hij over voldoende financiële middelen beschikt. In een dergelijke situatie is het raadzaam na te gaan of de vermelding “voorkeursrecht” in de huurovereenkomst is opgenomen. Dit geeft de huidige huurder voorrang op alle andere potentiële kopers.
Indien de huurder de woning niet wenst te kopen, zal de verhuurder een te koop bord op de woning plaatsen, een advertentie publiceren en bezoeken plannen. Om bezichtigingen te organiseren is de verhuurder echter verplicht de toestemming van de huurder te verkrijgen. Als het pand verkocht is, is het essentieel om na te gaan of het huurcontract een zekere datum vermeldt. Dit betekent een datum vanaf wanneer het niet meer kan worden betwist. Daartoe moet de overeenkomst zijn geregistreerd, door een notaris of deurwaarder zijn vastgelegd of moet een van de partijen zijn overleden.
Indien de huurovereenkomst een bepaalde datum bevat, heeft de nieuwe eigenaar geen andere keuze dan de voorwaarden ervan na te leven.
Indien de huurovereenkomst geen bepaalde datum bevat, zijn er twee gevallen mogelijk:
- Als de huurder minder dan 6 maanden in de woning woont, kan de nieuwe eigenaar ervoor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen. Dit kan gebeuren zonder compensatie of kennisgeving en zonder opgave van redenen.
- Indien de huurder langer dan 6 maanden in de woning woont, kan de nieuwe eigenaar ervoor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen, mits een opzegtermijn van 3 maanden in Wallonië en 6 maanden in Brussel in acht wordt genomen.