Rendement van een huurinvestering : berekeningsmethode

Denk je erover om te investeren in huurwoningen? Zo ja, dan is het essentieel om de potentiële winstgevendheid van een dergelijke investering te begrijpen voordat je een financiële verplichting aangaat.

Het berekenen van de rendement van een huurinvestering vereist een grondige analyse van de betrokken kosten, de verwachte inkomsten en de economische factoren die een rol spelen.

Het is ook belangrijk om onderscheid te maken tussen bruto en netto rendement.

Of u nu een beginner of een ervaren investeerder bent, als u begrijpt hoe u de winstgevendheid van uw huurinvestering kunt meten, kunt u weloverwogen beslissingen nemen en het rendement op uw investering maximaliseren.

Rendement van een huurinvestering : berekeningsmethode

Waarom de rendement van een huurinvestering berekenen?

Het belangrijkste doel van elke huurinvestering is het genereren van een aanzienlijk rendement.

Bovendien is de tijd dat je gemakkelijk kon profiteren van vastgoedfinancieringstarieven tussen 1% en 1,5% nu verleden tijd. Beleggers worden nu geconfronteerd met veel hogere tarieven, in de buurt van 3% tot 3,5%, waardoor hun leencapaciteit onvermijdelijk afneemt.

Tegen deze achtergrond van stijgende rentetarieven is het noodzakelijk om een grondige evaluatie uit te voeren van het rendement op investering voordat je besluit om onroerend goed te kopen.

Hoe bereken je de rentabiliteit van een huurinvestering?

Eerst en vooral moet je een onderscheid maken tussen het bruto- en nettorendement van een huurinvestering.

Bruto rendement

De bruto rendement wordt berekend op basis van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de totale kosten van de aankoop, inclusief bijkomende kosten zoals registratierechten, notariskosten en, indien van toepassing, de kosten van werkzaamheden.

Dit percentage geeft je een duidelijk beeld van je jaarlijkse winst, waarbij alleen rekening wordt gehouden met de kosten om je woning bewoonbaar te maken. Deze informatie is vooral handig om de aantrekkelijkheid van verschillende steden te vergelijken.

Voorbeeld van hoe je een bruto huurrendement berekent

Laten we het geval nemen van een flat ter waarde van €300.000 (aankoopprijs van €260.000 + €40.000 aan kosten) die een maandelijkse huur genereert van €900, oftewel €10.800 over een jaar. Het bruto rendement op deze huurinvestering wordt als volgt berekend: 10.800 / 300.000 = 3,6%.

Netto rendement

Het netto rendement wordt verkregen door van het brutorendement verschillende kosten, lasten en belastingen af te trekken die verband houden met het onroerend goed en die niet kunnen worden overgedragen aan de huurder.

De formule voor het berekenen van het netto rendement op een huurinvestering volgt dezelfde logica als die voor het brutorendement, met als enige verschil dat de eerder genoemde kosten van de jaarlijkse huur worden afgetrokken, waardoor deze laatste wordt omgezet in een nettohuur.

Voorbeeld van de berekening van het netto rendement van een huurinvestering

Laten we het geval nemen van een flat ter waarde van €300.000 (€260.000 aankoopprijs + €40.000 kosten), die een totale huur genereert van €10.800 per jaar. Het nettorendement op deze huurinvestering wordt als volgt berekend:

  1. Berekening nettohuur: €10.800 – €250 verzekering – €900 onroerendezaakbelasting – €500 onderhoudskosten = €9150.
  2. 9150 / 300.000 = 3,05 %
Goed om te weten: er bestaan online rendement simulators voor huurinvesteringen , zoals die van de Smovin-website.

Met welke kosten moet rekening worden gehouden bij het berekenen van het netto rendement van een huurinvestering?

De kosten waarmee rekening moet worden gehouden bij het berekenen van het netto rendement op een verhuurinvestering kunnen variëren afhankelijk van een aantal factoren die specifiek zijn voor de woning en de keuzes die de eigenaar heeft gemaakt.

Toch kunnen een aantal kosten worden voorzien. Ongeacht het type woning.

1. Onroerende voorheffing

In België zijn alle eigenaars van residentieel vastgoed, zowel opstalhouders als vruchtgebruikers, elk jaar roerende voorheffing verschuldigd. Deze roerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (RC).

2. Brandverzekering

Als verhuurder ben je wettelijk verplicht om je eigen brandverzekering af te sluiten. In Wallonië en Vlaanderen zijn huurders ook verplicht om hun eigen brandverzekering af te sluiten.

Ontdek meer over huurverzekeringen!

3. Belasting

Om het netto rendement op een huurinvestering te berekenen, moet je ook rekening houden met belastingen. Je wordt belast op je inkomen uit onroerend goed. Deze belasting kan worden berekend :

  • Op basis van het kadastraal inkomen (RC) of,
  • Als het onroerend goed voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt, op basis van de werkelijk ontvangen huren.

4. Leegstand huurwoningen

Banken schatten de gemiddelde huurleegstand op 20%. Wanneer ze je terugbetalingscapaciteit beoordelen, houden ze dus rekening met 80% van de huur, vermenigvuldigd met 12. Dit percentage geeft de maanden weer waarin de woning leegstaat.

Dit percentage van de huurleegstand weerspiegelt de maanden waarin de woning leegstaat en je toch je lening moet blijven terugbetalen.

Laattijdige betalingen kunnen ook een impact hebben op de netto rendement van je huurinvestering, wat kan leiden tot financiële verliezen en de noodzaak om onbetaalde bedragen terug te vorderen of zelfs een huurder uit te zetten.

Goed om te weten: in een volgend artikel geven we je tips over hoe je leegstand tussen huurders tot een minimum kunt beperken.

5. Onderhoudskosten

De kosten in verband met onderhoud, evenals bepaalde kleine reparaties zoals schilderwerk of een loodgieter om een verstopte gootsteen te repareren, dragen ook bij aan het verminderen van de rendement van een huurinvestering.

Let op: alle kosten in verband met normale slijtage of uitzonderlijke omstandigheden zijn voor rekening van de verhuurder. Alleen dagelijks onderhoud, zoals het repareren van een lichtschakelaar of deurklink, het vervangen van een sanitaire afdichting of het ontkalken van een kraan, valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder.

6. Grote werken

Grote werken, zoals het vervangen van een verwarmingsketel, het installeren van een nieuwe lift in gemeenschappelijke ruimtes, het vervangen van raamkozijnen, het renoveren van het dak of het oplossen van vocht- of verkrotheidsproblemen, vallen ook onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar en kunnen dus een impact hebben op het netto rendement van een huurinvestering.

7. Veranderingen in de marktprijzen van onroerend goed

Veranderingen in de prijs van het vastgoed, weerspiegeld in meer- en minderwaarden, spelen ook een cruciale rol in de totale impact op de nettowinstgevendheid. Het blijft echter een complexe taak om deze schommelingen over een langere periode nauwkeurig in te schatten. Als algemene regel is het verstandig om uit te gaan van een gemiddeld inflatiepercentage tussen 1% en 2% per jaar.

8. Huurbeheerkosten: de laatste factor om rekening mee te houden bij het berekenen van het netto rendement van een huurinvestering

Als je ervoor kiest om deze taken aan een professional uit te besteden, brengen zowel het huurbeheer als het opnieuw verhuren kosten met zich mee die je nettorendement kunnen verlagen.

Goed om te weten: als je een makelaar inschakelt om je woning te verhuren, zijn de kosten meestal gelijk aan een maand huur. Als je ervoor kiest om je woning door het makelaarskantoor te laten beheren, bedragen de kosten meestal tussen 8% en 10% van de maandelijkse huur.

Een reactie achterlaten

Je e-mailadres zal niet getoond worden. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *