Wallonië en Vlaanderen heffen beperkingen op huurindexering op

Als gevolg van de inflatie is de huurindexering beperkt, en in sommige gevallen verboden, op basis van het PEB in de 3 Belgische Gewesten. Het goede nieuws voor verhuurders is echter dat Wallonië en Vlaanderen onlangs hebben besloten om deze beperking op te heffen. Ontdek hoe je de geïndexeerde huur voor je woning kunt berekenen.

Wallonië en Vlaanderen heffen beperkingen op huurindexering op

Huurindexering mogelijk in Wallonië en Vlaanderen

Vlaanderen en Wallonië hebben officieel bepaald dat alle huurprijzen kunnen worden geherindexeerd. Dit is ongeacht het EPB van de woning. Deze beslissing wordt van kracht op 1 oktober in Vlaanderen en op 1 november in Wallonië.

Op dit moment is het standpunt van de Brusselse regering nog niet bepaald.

Dit goede nieuws voor verhuurders betekent echter niet dat de betrokken huurcontracten opnieuw normaal worden geïndexeerd. Aangezien de wetgevers de ‘boete’ van één jaar wilden behouden, hebben de gewesten een berekeningsmethode ingevoerd om dit jaar over te dragen zonder mogelijke indexering in alle volgende berekeningen.

Bovendien hebben de gewesten geen consensus bereikt over de berekeningsmethoden. Deze worden hieronder toegelicht.

Huurindexering in het Waals Gewest

Zoals uitgelegd in ons vorige artikel “Beperking van de huurindexering in België“, voerde het decreet van 19 oktober 2022 een tijdelijke bevriezing in van de huurindexering op basis van het EPB-certificaat. Sindsdien is deze maatregel van toepassing op alle huurcontracten, of het nu gaat om primaire of secundaire woningen of studentenhuisvesting.

Wat betreft de beperking van de indexering van de huurprijzen op basis van het EPB-certificaat van het gebouw, werd artikel 1, § b1 bis van dit decreet niet verlengd. Artikel 2 van dit decreet voert echter vanaf 1 november 2023 een correctiemechanisme in voor woningen zonder EPB-certificaat en voor woningen met coëfficiënt D, E, F of G.

De voor deze woningen in aanmerking te nemen basishuur is de tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 aangepaste basishuur. De gebruikte basisindex is de gezondheidsindex voor de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract, tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023.

Voorbeelden van indexatieberekeningen in Wallonië

Voorbeeld 1: Geregistreerde huurovereenkomst ondertekend op 25 oktober 2021 en in werking getreden op 1 december 2021 voor een woning gelegen in Wallonië. De basishuur is € 700 en het PEB van het pand is E

Om de geïndexeerde huur vanaf 1 december 2023 voor deze woning te berekenen, moeten twee stappen worden gevolgd:

  1. Bereken eerst de huur die op 1 december 2022 moet worden betaald: €700 x 127,44 (index voor november 2022) / 112,29 (basisindex voor september 2021). Dit geeft een bedrag van € 794,44. De in aanmerking komende toeslag vanaf december 2022 is beperkt tot € 47,22 (50% van € 94,44 (verschil tussen € 794,44 en € 700)). Aangezien slechts 50% van het verschil in aanmerking kan worden genomen, is de geïndexeerde huur voor de periode van 1 december 2022 tot 30 november 2023 €747,22 (€700 + €47,22).
  2. De tweede stap is het berekenen van de te betalen geïndexeerde huur vanaf 1 december 2023: €747,22 (te betalen huur vanaf 1 december 2022 en nieuwe basishuur) x 130,50 (fictieve index voor november 2023, zoals nog niet bekend) / 127,44 (basisindex voor november 2022).

Op basis van deze berekeningen is de geïndexeerde huur voor de periode van 1 december 2023 tot 30 november 2024 € 765,16.

Voorbeeld 2: vergelijkbare situatie, behalve dat de verhuurder geen EPB-certificaat heeft

De huur voor deze woning, die niet geïndexeerd kon worden in december 2022, bleef €700 voor de periode van 1 december 2022 tot 30 november 2023.

De geïndexeerde huur die verschuldigd is vanaf 1 december 2023 wordt als volgt berekend: €700 (basishuur verschuldigd op 1 december 2022) x 130,50 (fictieve index voor november 2023) / 127,44 (index voor november 2022).

Let op! Houd er rekening mee dat de index voor november 2023 fictief is, omdat deze nog niet is gepubliceerd).

De geïndexeerde huur voor de periode van 1 december 2023 tot 30 november 2024 is €716,80.

Let op: zolang de huurovereenkomst voortduurt en de woning geen EPB of geldig EPB-certificaat heeft, moet het correctiemechanisme worden toegepast.

Huurindexering in het Vlaams Gewest

In Vlaanderen wordt het decreet dat de indexering beperkt tot het certificaat ook niet verlengd. Vanaf 1 oktober 2023 wordt echter een correctiemechanisme ingevoerd. Dit mechanisme zal van toepassing zijn op alle lopende huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, dus met uitzondering van studentenhuurovereenkomsten.

Hier volgt een samenvatting van de belangrijkste elementen van dit decreet:

Verzoek tot indexering tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023

Er zijn geen wijzigingen voor huurovereenkomsten van hoofdverblijfplaatsen waarvan de woning een EPB-certificaat met A+, A, B of C-label heeft gekregen. De mogelijkheid tot indexering blijft ongewijzigd.

Voor huurovereenkomsten voor hoofdwoningen die horen bij woningen met een EPB-certificaat met label D wordt de waarde van de indexering echter gemaximeerd op 50%. Woningen zonder EPB-certificaat of met een E- of F-label op 1 oktober 2022 komen gewoon niet in aanmerking voor indexatie.

Indexatie vanaf 1 oktober 2023: toepassing van een factorcorrectie

Voor huurovereenkomsten met een EPB met een coëfficiënt A+, A, B of C, evenals voor huurovereenkomsten zonder EPB in oktober 2022 maar die sindsdien een certificaat met de genoemde coëfficiënten hebben verkregen, kan de indexering worden berekend volgens de gebruikelijke wettelijke formule.

Anderzijds kunnen huurovereenkomsten met ILL’s met coëfficiënten D of slechter, of huurovereenkomsten zonder geldig ILL-certificaat, opnieuw worden geïndexeerd vanaf 1 oktober 2023. Het is dus niet nodig om te wachten tot de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst om de indexering uit te voeren.

Om een plotselinge stijging van de huurprijs te voorkomen, wordt het resultaat van de traditionele indexeringsformule vermenigvuldigd met een correctiefactor. De wet voorziet in 4 correctiefactoren, afhankelijk van de coëfficiënt van het EPB-certificaat en de vervaldatum van het contract.

Om elke situatie duidelijk te illustreren, geven we voor elk geval een concreet voorbeeld.

Woning met een EPB-coëfficiënt D

1. Als de vervaldatum van het huurcontract tussen 1 januari 2023 en 30 september 2023 valt, is de toepasselijke correctiefactor 50% x ((index 2022 + index 2023) / index 2023).

Voorbeeld: een huurovereenkomst voor een woonhuis die is aangegaan op 15 februari 2019 en ingaat op 1 maart 2019 met een basishuur van € 750.

  • Eerste stap: eenvoudige indexering van €750 (basishuur) x 126,86 (gezondheidsindex voor februari 2023) / 108,78 (gezondheidsindex voor februari 2019), dus €874,66.
  • Tweede fase: indexering met de correctiefactor die als volgt wordt berekend: 50% x ((index februari 2022 + index februari 2023) / index februari 2023), oftewel 0,96799 (afgerond op 5 cijfers achter de komma). De geïndexeerde huur die vanaf 1 oktober 2023 verschuldigd is, bedraagt dus € 846,66.

2. Als de verjaardag van de huurovereenkomst tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022 valt, is de toepasselijke correctiefactor 50% x ((index 2021 + index 2022) / index 2022).

Voorbeeld: een huurovereenkomst voor een woning die op 15 september 2019 is ondertekend en ingaat op 1 oktober 2019, met een basishuur van € 750.

  • Eerste stap: berekening van de normale indexering – de index voor september 2023 wordt geschat op 129,96. €750 (basishuur) x 129,96 (geschatte gezondheidsindex voor september 2023) / 108,58 (basisindex voor september 2019), dus €897,68.
  • Tweede fase: indexering met behulp van de correctiefactor die als volgt wordt berekend: 50% x ((index september 2021 + index september 2022) / index september 2022), d.w.z. 0,94945 (afgerond op 5 cijfers achter de komma). De geïndexeerde huur die vanaf 1 oktober 2023 verschuldigd is, bedraagt dus € 852,30.

Woning zonder geldige EPB of met coëfficiënt E of F

1. Als de verjaardag van de huurovereenkomst tussen 1 januari 2023 en 30 september 2023 valt, is de toepasselijke correctiefactor de index van 2022 gedeeld door de index van 2023.

Voorbeeld: een huurovereenkomst voor een woning ondertekend op 15 februari 2019, ingaand op 1 maart 2019, met een basishuur van € 750.

  • Eerste stap: berekening van de “gewone” indexering: €750 (basishuur) x 126,86 (gezondheidsindex februari 2023) / 108,78 (gezondheidsindex februari 2019), dus €874,66.
  • Tweede fase: toepassing van de weging: 118,74 (februari 2022 index) / 126,86 (februari 2023 gezondheidsindex), dus 0,93599. De geïndexeerde huur vanaf 1 oktober 2023 is dus €818,67.

2. Als de verjaardag van de huurovereenkomst tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022 valt, is de toepasselijke correctiefactor de index van 2021 gedeeld door de index van 2022.

Voorbeeld: een huurovereenkomst voor een woning ondertekend op 15 september 2019, ingaand op 1 oktober 2019, met een basishuur van €750.

  • Eerste stap: berekening van de “gewone” indexering uitgaande van een gezondheidsindex voor september 2023 van 129,96: €750 (basishuur) x 129,96 (geschatte gezondheidsindex voor september 2023) / 108,58 (gezondheidsindex voor september 2019), dus €897,68.
  • Tweede stap: indexering met correctiefactor: 112,29 (index september 2021) / 124,92 (index september 2022), d.w.z. 0,89889. De geïndexeerde huur die vanaf 1 oktober 2023 verschuldigd is, bedraagt dus € 806,92.

Enkele bijkomende opmerkingen over de toepassing van correctiefactoren

Let bij de berekening van de huurindexering in het Vlaamse Gewest op het volgende:

  1. De toepassing van de correctiefactor is voorbehouden voor huurcontracten betreffende het hoofdverblijf van de huurder, gesloten vóór 1 oktober 2022. Deze correctiefactoren zijn niet relevant voor de indexering van huurprijzen voor contracten afgesloten op of na 1 oktober 2022. Bovendien zijn ze niet van toepassing op sociale woningen of studentenhuisvesting.
  2. De correctiefactoren zijn van toepassing zolang de huurovereenkomst van kracht is en de woning geen positieve EPB heeft.
  3. Als de woning na 1 oktober 2023 een betere EPB-score krijgt, kan een nieuwe correctiefactor of zelfs helemaal geen correctiefactor worden overwogen.
    1. Als de woning nu een EPB-certificaat heeft met een coëfficiënt A+, A, B of C, kan de verhuurder de huur vanaf dat moment indexeren zonder rekening te houden met de correctiefactoren.
    2. Als de woning nu een EPB-certificaat heeft met coëfficiënt D (in plaats van E of F), mag de verhuurder de huur indexeren met een andere correctiefactor. Het is echter belangrijk op te merken dat de verhuurder de huur voor de drie maanden voorafgaand aan zijn verzoek niet kan indexeren als hij op dat moment geen positief GRP had.
      Voor indexaties met betrekking tot energie-intensieve woningen (label D of slechter) of woningen zonder EPB-certificaat tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 is de datum van de aanvraag bepalend. 
  4. De huurprijs van deze woningen kan vanaf 1 oktober 2023 geïndexeerd worden, rekening houdend met de correctiefactoren.
  5. Als de huurder in aanmerking komt voor indexering en de verhuurder de indexering niet aanvraagt op het moment dat deze verschuldigd is, kan de verhuurder aanspraak maken op de niet-opgeëiste indexeringstoeslag voor de maand van de aanvraag en voor de drie maanden voorafgaand aan de aanvraag.
  6. In het geval van een EPB-certificaat zonder coëfficiënt, moet de energiescore worden onderzocht en vergeleken met de overeenkomstige coëfficiënten.

Een reactie achterlaten

Je e-mailadres zal niet getoond worden. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *